摘要：
李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员） 近日，住房和城乡建设部“全国房地产市场监测系统”网签数据显示，在存量和增量政策叠加的“组合拳”作用下，10月份商品房成交同比、环... 李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）
近日，住房和城乡建设部“全国房地产市场监测系统”网签数据显示，在存量和增量政策叠加的“组合拳”作用下，10月份商品房成交同比、环比实现“双增长”，全国房地产市场呈现出止跌回稳的积极势头。10月份，全国房地产市场主要呈现以下三个特点：一是商品房销售面积同比的连续下降出现了拐点，新房交易面积自去年6月份连续15个月下降后首次实现增长；二是商品房销售面积环比“银十”超“金九”；三是成交量增长从一线城市向更多城市扩大。
商品房销售面积同比的连续下降出现了拐点，特别是新房交易面积“止跌回升”，这对于扭转房地产市场预期有积极的作用。近年来，房地产市场阶段性低迷，加上部分自媒体宣传，特别是去年以来的纾困政策（比如去年8月底的“认房不认贷”和今年“5·17”一揽子新政）效果持续时间较短，导致市场预期出现逆转。
9月29日上海、深圳和广州发布楼市新政，至今超过5周，政策效应仍在显现中。比如，新政后第一周（9月30日~10月6日），深圳二手房市场交易迅速冲到2021年以来的最高位。从第二周到第四周（10月7日~11月3日），市场活跃度明显稳定住，且交易规模明显要高于新政前水平。最近一周（10月28日~11月3日），深圳二手住房网签套数比9月周均水平增长了178%。重点城市如北京、上海、成都也是如此，分别比9月周均水平分别增长67%、94%和95%。
市场保持向好态势，最根本的原因在于，9月26日中央政治局会议明确提出，促进房地产市场“止跌回稳”，这折射出政策层面对房地产市场持续下行“强烈关注”的信号。于是，政策基调开始调整，就是要实现“止跌回稳”，甚至可以说“市场不止跌、政策不能停”，这对于市场信心的提振起到了关键的作用。
因此，今年“银十”的商品房销售量，十分罕见地超过“金九”，这是2007年起首次“银十”超过“金九”。之所以出现这样的反常现象，从根本上讲，就在于“止跌回稳”的新部署下，叠加9月底以来的一揽子政策，市场预期和信心得到提振。这一轮政策，最大的特点就是“政策不间断、持续叠加、形成‘组合拳’效应”。
具体来看，既有中短期的（比如一线城市调整限购），也有长期的（比如打造生育友好型社会、就业优先战略）；既有降门槛的（如二套住房贷款首付比例降至15%），有降成本的（比如存量房贷利率再次批量下调50个基点左右），也有提振预期的；既有需求端激活市场的，也有供给端纾困开发商资金链的（比如“白名单”项目信贷审批额度要在年底达到4万亿元）；既有国家层面在金融、财税、限购等方面的统一部署，也有地方各省市因城施策的一揽子政策。
9月底以来，各个省份、城市都在储备和出台一揽子“组合拳”的纾困政策。比如，各地上调公积金贷款额度、下调按揭贷款利率、推出契税补贴，在售商品房库存消化周期长的区域暂停供地，郑州房票安置开始全面推广，其他省市一揽子的纾困政策还在继续发布和实施中。新模式探索也在逐步落地，比如现房销售占比提升，部分城市探索“毛坯+定制化装修”，“好房子”项目明显增加，土地供给推广“拿地即开工”，商品房交付推行“交付即办证”、合法稳定居所落户。根据公开披露数据，目前已有20多个省份、近200个城市出台了纾困政策。
从重点城市来看，相比之前纾困政策效应周期较短来说，此次一揽子政策的效应很明显。尽管近几周的交易量相比国庆期间有所下降，但仍明显好于新政前的水平，重点城市实现高位稳定，这是商品房销售面积出现拐点的重要原因。考虑到网签数据比认购数据延迟一周到两周，加上“不断落实增量政策，储备出台存量政策”的导向下，政策红利对市场热度继续形成支持，商品房市场将继续在高位运行。
另外，11月和12月是年底销售旺季，也是开发商业绩冲刺阶段。由此估计，开发商将继续奉行积极促销的政策，四季度商品房市场将保持供销两旺的局面，市场会比三季度有明显好转，为止跌企稳打下基础。当然，这也取决于存量政策能否有效落地、增量政策能否不断储备和推出，比如一旦在售库存消化周期超过18个月就要严控增量，比如100万套城中村改造回迁需求采取货币化安置尽快落地，四季度白名单授信审批额度能否达到4万亿元并实现投放。
10月份，热点城市商品房销售规模达到了过去繁荣期的水平，在当前需求基本面（就业和收入、供求关系、产业转型等）还待改善的情况下，这样的交易规模若能保持下去就属于“止跌反弹”，而不是“止跌回稳”。因此，未来销售规模冲高回落是有可能的，但若能彻底改变过去那种持续下跌状态，让市场看到房价的底部、交易量的底部，且企稳的态势能从热点城市扩展至都市圈、主要省份，借助基本盘实现全国商品房市场稳定，“止跌回稳”的目标就能实现。
